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房地产迎并购大年?房企花钱变谨慎,卖家回笼资金先“打骨折”

金融机构和各地政府相继释放积极信号,为房地产行业并购大年拉开序幕。

来源: 时代周报 记者:刘婷

金融机构和各地政府相继释放积极信号,为房地产行业并购大年拉开序幕。

近日,有媒体报道,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。广东省政府召集多家房企开会,为央企国企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

1月10日,一名参会房企人士告诉时代周报记者,广东省政府确实于元旦后召集房企开会,会议内容为央企国企介绍公司及分享经验,困难房企介绍项目,加强双方之间交流。但政府未强制要求促成合作,也未下达具体的考核指标。

在此背景下,房企加快收并购步伐,交易链条延伸至多元化业务。Wind数据显示,1月1日-12日,房地产行业共有19条并购动态,涉及房地产开发、房地产服务、酒店管理、物业服务等细分领域,主要并购方式为股权出让和项目转让。

多起收并购交易中,承债式收购成为主角。1月4日,蓝光发展(600466.SH)公告称,将净资产约15亿元的资产包以1元对价转让给金科股份子公司。通过本次承债式收购,蓝光发展可减少约91亿元负债。

“随着陷入债务危机的企业增加,承债式收购在一定程度上具有启发意义。”1月12日,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉时代周报记者,未来承债式收购仍存在不确定性,此种方式的选择要结合企业自身经营情况及市场走势判断。

并购规模加大

2022年开年,房地产行业迎来多宗交易。

1月5日,禹洲集团(01628.HK)和华润万象生活(01209. HK)先后发布公告,华润万象生活拟收购禹洲物业,交易金额不高于10.6亿元;同日,大发地产以1.95亿元转让子公司33%股权,总对价为人民币1.95亿元;1月7日,祥生控股集团(02599.HK)公告称,拟以3.37亿元出售向日葵健康予天成宏伟置业,涉35万平方米养老中心。

并购事件频发,与央行与各地政府的导向相关。2021年年底以来,政策层面积极鼓励有实力房企推进收并购事件,并提供匹配的融资支持服务。

2021年12月20日,央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

2022年元旦后,广东省政府召集多家房企开会,为央企国企和困难企业搭建交流平台。与会房企包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。

多方促进下,2022年是否将迎来并购潮?1月11日,贝壳研究院高级分析师潘浩在接受时代周报记者采访时表示,央行与地方政府的积极表态利好行业,但短期内收购方观望情绪犹在。一方面,行业风险尚未完全出清;另一方面,当前土地市场利润率尚可,稀释了收并购项目的性价比。因此,预计全年收并购重点会集中在第二、三季度。此外,央行的重点是缓解部分房企短期流动性问题,其宗旨是保持房地产行业长期健康稳定的发展,收并购是其中一种形式。

潘浩指出,2021年受行业下行预期与金融监管政策影响,房地产行业间并购规模大幅下降,并购金额与并购数量为近5年内最低。在低基数前提下,2022年房地产行业收并购市场体会大幅增长,但短期难形成较大规模的并购潮,预计整体规模在2020年的规模水平上下波动,并购金额区间为3000亿-4000亿元。

西南证券研报认为,当前行业收并购困境在于流动性压力尚未完全解除,且土拍市场性价比更高。政府从化解行业及金融风险的角度出发,有推动房地产收并购的意愿。在政府推动下,2022年房地产收并购环境或将有所好转。

标的选择更谨慎

房地产行业进入下行周期,房企在挑选标的时不再出手阔绰,对标的的尽调、筛选机制更加严格。

张嘉(化名)在某商业银行负责对接房企的融资业务。1月11日,张嘉对时代周报记者表示,目前中小企业的房地产融资没有放松迹象,目前该行只对少数中小企业放款,总行已暂停新增民营房地产业务。而对大型房企及央企国企的融资产品更多元、融资利率更优惠。因此,融资的分化将导致不同规模房企到手资金体量分化,给予大型房企更多收并购空间。

“现在房子不好卖,购房者入市欲望低,买方购买资产后变现预期降低,所以态度十分谨慎。若卖方想加速资金回笼,必须降价,甚至得’打骨折’。”张嘉表示,目前并购市场标的物增加,买方选择性多的情况下势必挑肥拣瘦,卖方不得不做折价打算。

张嘉透露,其所在的银行暂未为促成房企收购制定相应方案,未提供相应的产品。买方和卖方互相博弈需要一定时间,离推进到银行融资层面仍有距离。

买卖双方博弈,多个摆上货架的资产最终流拍,面临有价无市的困境。

1月1日,*ST松江公告称,公司曾于2021年第三季度分3次在京东拍卖破产强清平台上处置广西松江60%股权和3.9亿元债权,但最终均流拍。1月3日,融创服务与第一服务控股均发布公告称,公司终止收购第一服务控股约32.22%股权。

事实上,承债式收购为困境房企提供降债思路,但过程中的变数诸多,标的质量是决定交易能否顺利推进的关键。

1月11日,合硕机构首席分析师郭毅对时代周记者表示,从房企收并购的方式看,收购的资产包和项目都可能存在债务问题,因此绝大部分收并购都是承债式收购。此类交易中,交易双方对资产包的价值认定在于利润空间能否覆盖债务。交易能否成功取决于资产包的最终变现的能力。如果资产能够在溢价变现的同时覆盖债务,对买家而言便一宗健康的收购。

通过承债式收购,多家困难房企得以获得流动资金、降低负债。行业格局在大鱼吃小鱼中重新洗牌,头部效应愈发凸显。

克而瑞研究中心数据显示,2021年行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势,TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元,同比增幅达19.8%。而TOP50房企销售操盘金额门槛则同比下降14.9%至570.6亿元,规模分化加剧。

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作者: admin

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